À propos de ce modèle et de ses hypothèses

Modèle

L'objectif de notre évaluateur est de proposer une estimation comparée des différentes possibilités de financement d'un bien immobilier au Luxembourg pour un particulier. Le modèle calcule, sur base de la situation personnelle et financière de l'utilisateur, ainsi que sur base du projet à financer, le coût total après impôt de chaque solution dans le cadre du financement d'une résidence principale, secondaire ou d'un investissement locatif. La possibilité est donnée à l'utilisateur de réduire la durée de détention de son bien pour en évaluer l'impact sur le coût total réel de son financement.

Le montant total du financement est le résultat de la somme du prix du bien, des coûts de rénovation, des frais d'acquisition et d'hypothèque, de la prime unique d'assurance moins l'apport personnel. Le modèle prend en compte le crédit d'impôt encore disponible qui vient réduire les coûts d'acquisition relatifs aux frais d'enregistrement et de transcription, et par conséquent le montant à financer.

Pour permettre l'analyse comparative, le modèle est fondé sur la possibilité offerte à l'utilisateur de sélectionner un scénario d'évolution des taux d'intérêt sur la période de financement. Le modèle prend l'hypothèse selon laquelle l'évolution des taux se fera de manière linéaire sur la période. Le modèle propose l'analyse de 4 types de financement :

Fixe, le taux reste identique sur toute la durée du financement.

Variable, le taux va évoluer de manière linéaire selon le scénario choisi.

Révisable, le taux est fixe pendant une période définie, puis au delà on le considère comme variable. Le taux variable à l'échéance de la période en taux fixe aura évolué, et continuera d'évoluer, selon le scénario choisi.

Epargne logement, le taux est au choix fixe ou variable sur le crédit in fine pendant la période d'épargne, puis il sera à taux fixe après le déclenchement du prêt épargne logement.

Dans la définition du coût après impôt, sont pris en compte :

La charge d'intérêts, c'est à dire la somme des intérêts payés mensuellement calculée sur base du capital restant à rembourser en début de chaque mois.

Les coûts d'acquisition, qui sont constitués des frais d'enregistrement, honoraires de notaire et autres frais et taxes directement liés à l'acquisition de ce bien.

Les coûts d'ouverture d'hypothèque, qui correspondent aux frais d'enregistrement, honoraires de notaire et autres frais et taxes directement liés à l'emprunt hypothécaire souscrit pour l'acquisition de ce bien, ainsi que les frais de dossier facturés par le prêteur.

Les frais d'assurance, basés sur une estimation du montant de la couverture du solde restant dû qui peut varier selon les exigences de chaque prêteur. Ce coût est également dépendant de chaque emprunteur en fonction de son âge et de son état de santé. La prime d'assurance peut être soit payée en prime unique à l'ouverture du crédit, soit payée annuellement.

Les frais de remboursement anticipé, qui doivent être payés dans certains cas par l'emprunteur lors du remboursement total ou partiel du capital avant la maturité contractuelle de l'emprunt. Nous vous invitons à vous référer à notre page dédiée aux différents types de taux pour plus d'informations.

Les déductions vont porter sur le montant des intérêts payés (voir notre page dédiée aux différents types de taux), les contributions à un plan épargne logement (voir notre page dédiée au plan épargne logement), le paiement de(s) prime(s) d'assurance, les subventions d'intérêts payées par l'employeur et les frais d'ouverture d'hypothèque (hors frais d'enregistrement et de transcription).

Hypothèses

Notre modèle prend en compte les économies d'impôt réalisées sur la durée du financement en considérant, d'une part, que les possibilités de déduction fiscale restent identiques à celles applicables aujourd'hui sur la durée du projet, et d'autre part, que le revenu imposable renseigné par l'utilisateur reste stable.

Dans le cadre du financement par plan épargne logement, on considère que l'épargne cumulée doit représenter 45% du capital souscrit pour que le souscripteur soit éligible au prêt épargne logement à taux préférentiel.

Les Coûts d'Acquisition du Bien et les Coûts d'Ouverture d'Hypothèque incluent les Frais d'Enregistrement, les Honoraires de Notaire, les Autres Frais de Notaire et les Frais Bancaires.

Les frais d'enregistrement et les honoraires de notaire sont fixés par l'Etat Luxembourgeois et dépendent du prix du bien et du montant de l'hypothèque. Pour les besoins de notre calculateur, nous considérons que la valeur du terrain correspond à 35% du prix total d'un bien neuf ou sur plan.

Les autres frais de notaire considérés dans notre modèle incluent la TVA applicable sur les honoraires de notaire ainsi que les autres dépenses et débours que le notaire facturera pour acter le transfert de propriété (+/- € 1 000) et l'enregistrement de l'hypothèque (+/- € 500). Ces dépenses et débours facturés par le notaire peuvent légèrement varier selon la situation spécifique de votre acquisition immobilière. Notre estimation devrait toutefois être très proche du prix réel que vous paierez.

Les frais bancaires considérés dans notre modèle correspondent à la commission unique que les banques facturent généralement à l'octroi d'un crédit hypothécaire. Nous estimons cette commission à € 1 000 bien que celle-ci peut varier d'un établissement financier à un autre.